Loi Pinel : quelles sont les surfaces annexes prises en compte ?

La loi Pinel est mise en place pour encourager les entrepreneurs à investir dans l’immobilier neuf ou réhabilité à travers la défiscalisation. Le bien immobilier concerné doit nécessairement être mis en location pour jouir des avantages de la loi Pinel. Aussi, d’autres critères comme la zone, l’aspect non meublé, le montant du loyer et surtout la surface habitable entrent en jeu. C’est d’ailleurs cette surface qui définit le loyer. Mais quelles sont les surfaces annexes prises en compte par cette loi ? 

La véranda 

Les notions de surface habitable et de surface annexe sont assez importantes à connaître lorsque vous faites un investissement locatif. Ce sont d’ailleurs sur elles que sont basés les calculs du montant des loyers que vous pouvez percevoir. Selon l’article R.111-2 du code de l’habitat, la surface habitable est la superficie privative déduite des surfaces occupées comme les cloisons, les murs, les cages d’escalier, les cloisons, les marches, les gaines, etc. En revanche, les surfaces annexes désignent un espace ayant une hauteur au plancher de 180 cm et complétant le confort de la maison. 

L’une des premières surfaces annexes prises en compte par la loi Pinel est la véranda. En réalité, pour comptabiliser votre véranda comme une surface annexe, il est nécessaire que son exploitation soit spécialement réservée au locataire. Quelle soit enterrée ou semi-enterrée, vous devez considérer la moitié de votre véranda sur la surface habitable afin de définir avec plus de précision le loyer que vous devez fixer. Il y a des détails importants à lire sur immobilier-danger.com par rapport aux surfaces annexes.  

Les balcons et combles non aménagés 

Une autre surface annexe loi Pinel est le balcon. Il constitue une construction en hauteur et qui donne accès au dehors. Le balcon reste un prolongement de la façade de votre habitation. Il confère une grande commodité aux locataires et peut être utilisé par ce dernier à diverses fins. À ce titre, c’est un espace dont la moitié de la superficie est peut-être annexée à la surface habitable de votre logement. Qu’il soit filant ou saillant, il entre dans l’évaluation du montant du loyer. Mais avant de construire votre balcon, il est nécessaire que vous preniez en compte les règlements en vigueur. Pour ce fait, vous devez vous rendre à la mairie pour vous renseigner sur les règlements de construction des balcons dans votre localité. 

Toutefois, de manière générale, il est recommandé d’éviter des revêtements assez lourds pour le balcon. D’un autre côté, les combles non aménagés constituent aussi des surfaces annexes qui pourront rendre votre investissement locatif intéressant. En réalité, les combles non aménagés ou perdus constituent des surfaces impossibles à l’aménagement. Ces surfaces ont souvent une hauteur libre assez petite à cause de la disposition du bois de charpente. Habituellement, c’est un lieu où les fenêtres et la charpente s’enchevêtrent dessinant une pente de toiture inférieure à 30 °. 

Le sous-sol et la cave

Vous l’aurez certainement deviné, le sous-sol est une surface annexe loi Pinel. En réalité, les modèles architecturaux modernes ont fait du sous-sol une pièce presque indispensable pour les maisons. On y installe généralement la buanderie, des douches, des toilettes annexes, un petit séjour, etc. Bref, c’est un cadre qui permet au locataire d’avoir un surplus d’espace et conséquemment plus de commodité. 

C’est donc à raison qu’il est considéré au même titre que la véranda comme une pièce annexe dans la loi Pinel. Aussi, lorsque vous disposez d’une cave, elle doit être impliquée dans la surface habitable de votre logement comme surface annexe. Il suffit d’évaluer parfaitement toute sa superficie en sollicitant un diagnostiqueur professionnel certifié. L’expertise d’une telle personne est recommandée afin d’éviter tout biais ou toute imprécision dans l’évaluation des surfaces annexes. 

Les surfaces non annexées par la loi Pinel 

En revanche, comme beaucoup peinent à le croire, les jardins, quelle que soit leur superficie, ne sont pas pris comme des espaces annexes. Aussi, lorsque vous possédez une terrasse dont la superficie dépasse 9 mètres carrés, le surplus n’est pas pris en compte. Vous devez également éviter de prendre les garages comme des surfaces annexes dans un logement en copropriété. Cependant, dans les maisons personnelles, les garages sont considérés dans le calcul dans une certaine mesure. Il suffit que leur superficie dépasse 12 mètres carrés et le surplus est évalué comme espace annexe loi Pinel. 

En réalité, les 12 mètres carrés sont attribués à l’espace qu’occupe le véhicule. En gros, les garages ou lieux de stationnement, les combles aménagés et les jardins ne sont pas pris en charge comme surface annexe par la loi Pinel.  Les mettre dans l’évaluation du montant du loyer serait donc une simple tricherie au vu de la législation du 1er septembre 2014. En conséquence, faire une évaluation biaisée des espaces annexes loi Pinel entraîne une mauvaise estimation du prix du loyer. 

Calcul du montant du loyer

Une fois que vous connaissez votre surface habitable et les superficies annexes, il est possible d’évaluer plus aisément le montant du loyer que vous pourrez pratiquer. D’abord, vous devez vous assurer d’être dans une zone où la loi Pinel est applicable. À défaut, vous ne pourrez appliquer aucun barème de la loi. Pour l’année 2022, les barèmes applicables sont de 13,04 € par mètre carré pour la zone A et de 17,55 € par mètre carré pour la zone A bis. Pour la zone B, il faut considérer 10,51 € par mètre carré et 9,13 € pour la zone B2.

Pour en être plus rassuré, vous pouvez consulter les tarifs pratiqués dans chaque agglomération française. Pour calculer le montant exact du loyer, il faudra considérer la surface habitable additionnée à la moitié des surfaces annexes que l’on multiplie par le coût au mètre carré. Pour rappel, le logement en question doit être loué à vide : c’est un critère essentiel dans l’application de la loi de Pinel. Aussi, pour jouir d’une défiscalisation allant de 12 à 21 %, vous devez mettre votre logement en location sur une durée minimale de 6 ans. Mais plus la durée est élevée et plus vos impôts sont revus à la baisse. Il faut retenir que les vérandas, les combles non aménagés, les sous-sols, les greniers et les ateliers sont considérés comme des surfaces annexes loi Pinel.